Der Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca als Ausländer ist ein regulierter und sicherer Vorgang innerhalb des spanischen Rechtsrahmens, erfordert jedoch eine korrekte rechtliche und steuerliche Planung. Bei internationalen und hochkarätigen Transaktionen ist die Koordination zwischen Rechtsberatern, Steuerberatern, Notaren und Banken unerlässlich, um einen soliden Erwerb zu gewährleisten.
Bei My Blue Mallorca begleiten wir internationale Käufer während des gesamten Prozesses und stellen sicher, dass jede Phase gemäß den geltenden Vorschriften abgewickelt wird.
Im Folgenden werden die wichtigsten Aspekte detailliert beschrieben.
1. Ausländeridentifikationsnummer (NIE)
Die Ausländeridentifikationsnummer (NIE) ist gemäß dem Organgesetz 4/2000 über die Rechte und Freiheiten von Ausländern in Spanien und dessen Durchführungsbestimmungen für alle Handlungen mit wirtschaftlicher Bedeutung in Spanien obligatorisch.
Erforderlich für:
- Die Beurkundung der öffentlichen Urkunde
- Die Begleichung von Steuern
- Die Eintragung des Eigentums
- Die Erledigung von Verwaltungs- und Vertragsangelegenheiten
Der Antrag kann in Spanien oder über spanische Konsulate im Ausland gestellt werden.
2. Bankkonto in Spanien
Obwohl es keine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung gibt, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, um eine Immobilie zu erwerben, ist dies in der Praxis üblich und empfehlenswert, um:
- Zahlungen gemäß den spanischen Bankvorschriften kanalisieren
- Steuerpflichten erfüllen
- Lieferungen und wiederkehrende Ausgaben verwalten
Darüber hinaus müssen Finanzinstitute das Gesetz 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung anwenden, was Verfahren zur Überprüfung der Identität und Herkunft von Geldern beinhaltet.
3. Vorvertrag oder privater Vertrag
Es ist üblich, dass die Transaktion zunächst durch einen privaten Vertrag (häufig einen Vorvertrag) geregelt wird, der im spanischen Zivilgesetzbuch (Artikel 1454) geregelt ist.
Dieses Dokument legt Folgendes fest:
- Preis und Zahlungsweise
- Fristen
- Aufschiebende Bedingungen (falls vorhanden)
- Folgen im Falle eines Widerrufs
Angesichts seiner rechtlichen Bedeutung ist es ratsam, ihn von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen.
4. Due Diligence: rechtliche und städtebauliche Prüfung
Auf Mallorca, insbesondere bei rustikalen Immobilien, einzigartigen Wohnhäusern oder hochwertigen Immobilien, ist die Due-Diligence-Phase entscheidend.
Zu den wichtigsten Überprüfungen gehören:
- Einfacher Auszug aus dem Grundbuch (gemäß dem Hypothekengesetz)
- Überprüfung von Belastungen, Hypotheken oder steuerlichen Belastungen
- Übereinstimmung zwischen Grundbuch und Kataster (Königliches Gesetzesdekret 1/2004, Neufassung des Gesetzes über das Immobilienkataster)
- Städtebauliche Situation gemäß den Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft (auf den Balearen hauptsächlich das Gesetz 12/2017 über den Städtebau auf den Balearen)
- Bewohnbarkeitsbescheinigung
- Energieeffizienzbescheinigung (Königliches Dekret 390/2021)
- Stand der Schulden der Eigentümergemeinschaft (Gesetz 49/1960 über Wohnungseigentum)
- Überprüfung der Zahlung der Grundsteuer (IBI)
Bei ländlichen Grundstücken oder Immobilien mit Anbauten ist es besonders wichtig, die städtebauliche Rechtmäßigkeit und mögliche territoriale Beschränkungen zu prüfen.
5. Öffentliche Urkunde und Eintragung ins Register
Der Kaufvertrag wird gemäß dem spanischen System der präventiven Rechtssicherheit durch eine öffentliche Urkunde vor einem Notar formalisiert.
Der Notar:
- Überprüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien
- Kontrolliert die formale Rechtmäßigkeit der Handlung
- Informiert beide Parteien unparteiisch
Anschließend gewährt die Eintragung in das Grundbuch, die durch das Hypothekengesetz geregelt ist, Schutz gegenüber Dritten und stärkt die Rechtssicherheit des Erwerbs.
6. Anwendbare Besteuerung
Die Besteuerung hängt von der Art der Immobilie ab:
Neubauwohnung
- Mehrwertsteuer (Gesetz 37/1992 über die Mehrwertsteuer)
- Dokumentierte Rechtsgeschäfte (AJD)
Gebrauchte Wohnung
- Grunderwerbsteuer (ITP), geregelt durch das Königliche Gesetzesdekret 1/1993
Darüber hinaus müssen Sonderfälle berücksichtigt werden, wie beispielsweise:
- Einbehaltung von 3 % des Kaufpreises, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist (Art. 25.2 des konsolidierten Textes des Einkommensteuergesetzes für Nichtansässige)
- Nachfolgende Steuerpflichten des nicht ansässigen Käufers
Eine vorausschauende Steuerplanung ist bei internationalen Akquisitionen besonders wichtig.
7. Bekämpfung der Geldwäsche (AML)
Bei Immobilientransaktionen unterliegen Notare, Banken und beteiligte Fachleute dem Gesetz 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche.
Das bedeutet, dass der Käufer einen dokumentarischen Nachweis über die rechtmäßige Herkunft der Gelder erbringen muss. Bei Transaktionen mit hohem Wert kann diese Phase eine Vorausplanung erfordern, um Verzögerungen bei der Unterzeichnung zu vermeiden.
Eine solide Investition mit der richtigen Beratung
Spanien verfügt über ein Rechtssystem, das ein hohes Maß an Schutz in Immobilienangelegenheiten bietet. Bei Luxuskäufen auf Mallorca – insbesondere mit internationalen Käufern – liegt der Schlüssel jedoch in der korrekten technischen, rechtlichen und steuerlichen Koordination jeder einzelnen Phase.
Bei My Blue Mallorca strukturieren wir jede Transaktion gemeinsam mit spezialisierten Fachleuten, um unseren Kunden einen sicheren, transparenten und auf ihr internationales Profil zugeschnittenen Erwerb zu bieten.